Jeune escroc ambitieux, Tchitchikov débarque dans la ville de N. Charmeur, drôle, attentionné, il séduit bien vite les notables locaux par ses bonnes manières et son entregent. Mais tout change quand il leur fait une curieuse proposition : il veut acheter leurs morts. Car les propriétaires terriens doivent payer un impôt pour leurs serfs, y compris ceux qui sont morts dans les cinq dernières années. Le héros compte placer ces "âmes mortes" sur un terrain fictif qu’il pourra hypothéquer à la banque. Cette combine pourrait lui rapporter gros… et cet étrange marché met la ville de N. en émoi. Comédie noire, le roman dénonce toutes les tares de l’Empire russe : la corruption des élites et la misère des masses.